问：

1、不动产权证上的“权利类型”是什么意思？

2、不动产权证上的“权利类型”在不动产权证上的作用是什么？

3、不动产权证上的“权利类型”与“用途”有什么区别？它们是配合用的？还是可以单个使用的？

4、不动产权证上的“权利类型”写着“国有建设用地使用权”是不是可以说权利人具备着和拥有“国有建设用地使用权”了呢？是不是在土地使用的过程中，只要符合《中华人民共和国土地管理法》（2019年修正版）第四条所述内容且没有把土地作为“农用地”就可以了呢？

5、不动产权证上的“权利类型”写着“国有建设用地使用权”，但是不动产权证上的“用途”却写着“工业用地/办公”，《中华人民共和国土地管理法》（2019年修正版）第四条所述内容中的土地用途就三个“农用地、建设用地和未利用地”，权利人既然已经拥有了“国有建设用地使用权”或“建设用地使用权”为什么在土地使用的过程中还要受限于不动产权证上“用途”一栏的使用范围呢？

6、《中华人民共和国土地管理法》（2019年修正版）第四条所述内容中的土地用途就三个“农用地、建设用地和未利用地”，不动产权证上的用途“工业用地/办公”哪来的？

7、《中华人民共和国立法法》（2023年修正版）第九十九条明确说了，“法律的效力高于行政法规、地方性法规、规章。”归根结底到最后还是要以《中华人民共和国土地管理法》（2019年修正版）第四条的内容为准的呀，为什么不动产权证上“用途”一栏那里不写“建设用地”，要写“工业用地/办公”？这样写真的合法吗？

答：

1. 根据《不动产登记规程》3.6：“不动产登记是不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法律事项记载于不动产登记簿的行为。”及A.2.2.2.e：“权利类型包括集体土地所有权、国家土地所有权、国有建设用地使用权、宅基地使用权、集体建设用地使用权……等法律规定的权利。”综上，“权利类型”记载的是权利人对不动产享有的具体权利种类。

2. 根据《民法典》第二百一十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第二百一十六条：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”及第二百一十七条：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”作为不动产登记簿及不动产权证书上的一项基本信息，不动产登记机构根据权属来源材料在“权利类型”上对权利人享有的具体权利种类进行记载。

3. “用途”根据《不动产登记规程》B.2.2.K：“土地按 GB/T 21010、《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南》等填写二级分类，海域按《海域使用分类》填写用海类型二级分类。房屋、构筑物填写规划用途。涉及两种的，用‘ /’ 分开。”而“权利类型”是不动产登记簿及不动产权证书上的一项基本信息，是对权利人享有的具体权利种类的记载。综上，“权利类型”与“用途”是两个不同的概念。

4. 不动产权证书上的“权利类型”记载“国有建设用地使用权”，如与登记簿记载的信息一致，则权利人享有“国有建设用地使用权”。权利人可以根据《中华人民共和国土地管理法》关于国有建设用地的规定使用土地。

5. 根据《中华人民共和国土地管理法》第四条第三款的规定：“建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。”而不动产权证书上的“用途”根据《不动产登记规程》B.2.2.K：“土地按 GB/T 21010、《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南》等填写二级分类，海域按《海域使用分类》填写用海类型二级分类。房屋、构筑物填写规划用途。涉及两种的，用‘ /’ 分开。”根据《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南》附录C，用地用海分类与《中华人民共和国土地管理法》“三大类”对应关系：“工业用地”是在“建设用地”这一大类下的细化分类,“办公”则是建筑物的规划用途。根据《中华人民共和国土地管理法》第五十六条：“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府自然资源主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。”

6. 根据《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南》附录C，用地用海分类与《中华人民共和国土地管理法》“三大类”对应关系：“工业用地”是在“建设用地”这一大类下的细化分类。上述国家标准并未违反《中华人民共和国土地管理法》的规定，而是在其框架内进行细化和执行。《中华人民共和国立法法》第九十九条所确立的法律效力优先原则，解决的是法律与下位法冲突时如何适用的问题，您所咨询的问题属于同一法律体系内不同层级的规范，并非相互抵触。因此不动产权证“用途”一栏记载“工业用地/办公”完全合法。